DSR 총부채원리금상환비율, 개념 정의 및 규제 강화

 은행권 주택담보대출에 스트레스 DSR 적용

구정 연휴와 입춘을 지나니 어느새 겨울이 지나가고 봄이 다가오는 것 같습니다. 아침 저녁으로 불어오는 찬기운의 날카로움도 무뎌지는 듯 싶더니, 계절의 오고 감을 시기하는 것처럼 큰 눈도 내렸습니다. 하지만 2월은 이제 몇일 남지 않아 봄의 시작을 알리는 3월이 코앞으로 다가 왔습니다. 3월은 봄이 시작하면서 많은 이들에게 또 하나의 시작을 알립니다. 대학에 들어간 자녀들은 새로운 시간표를 준비하고, 멀리 학교에 들어간 자녀를 위해 하숙이나 자취를 알아보기도 합니다. 재수를 하기로 해서 3월부터 학원을 다닌다며 성과급으로 학원비를 충당했다고 하소연 하기도 합니다.

큰 돈이 필요한데 막상 준비되어 있지 못하면 대출을 알아봐야 하는데, 최근 대출 규제에 관한 뉴스가 나와 이를 소개하며 함께 공부하고자 합니다.

 

오는 2월 26일부터 은행권의 주택담보대출에 스트레스 DSR을 적용합니다. 스트레스 DSR은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래의 금리 인상 위험을 반영한 일정한 스트레스(가산) 금리를 적용하여 대출한도를 축소하는 정책입니다. 신규로 은행에서 변동금리로 주택담보대출을 받으면 최대로 빌릴 수 있는 금액이 4.9% 가량 줄어든다고 합니다. 연소득이 5천만원이고 다른 대출이 없을 경우, 40년 만기 원리금균등분할 상환조건으로 코픽스(COFIX) 기준 6개월 변동금리의 주택담보대출을 신청할 경우 한도가 약 1700만원 줄어듭니다.

 

스트레스 DSR적용은 단계적으로 시행 예정으로, 오는 7월부터는 2단계로 은행권의 신용대출을 포함한 제2금융권의 주택담보대출에도 적용 예정입니다. 그리고 내년부터는 모든 금융권의 변동금리 상품에 적용하는 3단계 스트레스 DSR이 적용됩니다. 스트레스 금리 적용 비율이 1단계 25%, 2단계 50%, 3단계 100% 적용을 목표로 단계적으로 시행되며, 이에 따라 대출한도의 축소가 불가피할 전망입니다.

 

이는 확대되는 가계대출을 안정적으로 축소하려는 금융당국의 정책방향이니, DSR 규제에 대해 정확하게 이해하고 자신의 상황에 맞게 잘 대응하시기 바랍니다.

DSR 정의 및 규제 내용

DSR(Debt Servece Ratio)은 총부채원리금상환비율을 뜻하며, 개인이 은행 등 금융회사로부터 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다. 비슷한 개념의 DTI(Debt To Income)은 총부채상환비율로 주택담보대출의 원리금상환액과 보유중인 대출 전체의 이자상환액만을 소득으로 나눈 비율을 뜻하는 것이니, DSR이 좀 더 강력한 규제라고 할 수 있습니다.

 

DSR은 차주의 실질적인 상환능력을 평가하는 제도이며, 총대출금액이 1억원을 초과하는 경우 은행권은 40% 이내, 제2금융권은 50% 이내에서만 한도를 부여하도록 규제하고 있습니다.

 

스트레스 DSR은 시중금리 상승으로 인해 상환해야 하는 원리금이 증가할 것을 예상하여 현재 적용되는 금리에 스트레스 금리를 가산하여 DSR을 산정하는 개념입니다. 하기에, 장기의 거치기간 동안 금리가 변동하지 않는 혼합형이나, 장기간의 주기로 금리가 변동하는 주기형 주택담보대출의 경우 금리한도의 축소가 상대적으로 줄어들게 됩니다. 주택담보대출을 신규로 받을 때 한도가 부족할 경우 혼합형이나 주기형의 변동금리 형태로 조회를 해보는 것도 좋은 방법입니다.

 

DSR 규제를 적용하지 않는 대출상품도 있으니 참고하여 알아두시면 좋습니다.

대표적으로 중도금 대출이 있으며, 새희망홀씨, 사잇돌대출, 햇살론 등 서민금융상품은 DSR 규제를 받지 않습니다. 3백만원 이하의 소액 신용대출도 적용하지 않으며, 상용차 금융 및 할부, 리스 상품 뿐 아니라 현금서비스도 DSR 규제를 받지 않습니다. 담보대출 상품으로는 보험계약대출과 예적금담보대출이 있습니다.

대출한도 및 신용 관리를 통한 슬기로운 금융생활

우리나라의 가계부채 비율이 다른 나라에 비해 높아 경제의 위험요소라고 합니다. 그러기에 지난 정부부터 지속적인 가계부채 종합대책을 수립하여 장기간에 걸쳐 단계적으로 규제를 강화하고 있습니다. 이로 인한 가계부채 한도의 축소는 소득이 불안정한 자영업자와 부채 상환부담이 큰 다중채무자들에게 더 부담일 수 밖에 없습니다. 올해 시행하기로 했던 전세담보대출에 대한 DSR 적용을 하지 않기로 한 것도 이런 이유일 것입니다.

 

하기에 본인 대출의 한도를 잘 관리하고 소득을 통해 대출 규모를 지속적으로 축소시켜야 하는 것이 우선입니다. 또한, 지속적인 신용관리를 통해 신용점수를 높여서 대출이 필요 할 때 어려움을 겪지 않도록 미리미리 대비하여야 합니다.

 

그 외 DSR 규제에 대응하기 위한 방법을 정리하면 다음과 같습니다.

 

첫째, 은행의 주택담보대출 신청 한도가 나오지 않을 경우 최대한 고정금리를 선택하여 스트레스 DSR로 인한 가산금리를 줄일 수 있습니다. 올해부터 정책금리의 인하로 금리 방향이 전환했으니 3~5년 후 주택담보대출의 금리가 내가 보유한 대출의 금리보다 현격히 낮을 경우 대환을 하는게 유리 할 수 있습니다.

 

둘째, 소득 증빙을 통해 최대한 DSR에 적용되는 소득을 높이는 방법입니다. 임대소득이나 연금소득 등 근로소득 외 추가적인 소득증빙이 가능하면 해당 증빙을 준비하여 은행에 제출하십시오. 제2금융권에서 신용대출을 받는 경우에도 연소득 5천만원이 넘는 경우 신용정보사의 추정소득을 사용하지 말고, 소득증빙을 통해 한도를 더 받을 수 있으니 참고하십시오.

 

셋째, DSR 미적용 대출상품을 활용하는 것입니다.

자동차 구매 시 은행의 신용대출금리가 낮아서 대출을 받아 구매자금으로 사용하면 이후 주택담보대출 받을 때 한도가 차감될 수 있습니다. 하기에 자동차 구매 시 할부나 리스 등의 자동차 금융 상품을 이용하는 것이 더 유리 할 수 있습니다. 자동차 구매 시점과 주택담보대출을 받아야 하는 시점에 비슷할 때는 참고하십시오.

현금서비스는 신용도에 매우 안 좋은 영향을 주기에 절대 사용하지 않는 것을 추천드립니다. 예적금담보대출도 예금 이자율 대비 높은 대출이율로 장기간 이용 한다면 예적금을 해약하는 것이 유리 할 수 있으니 비교하여 판단하시기 바랍니다.

보험계약대출은 보다 적극적으로 활용하십시오. DSR에 적용되지도 않으며 신용정보 집중을 하지 않아 신용점수에 반영되지 않고 한도에도 영향을 주지 않습니다. 개인연금이나 종신보험 등에 가입 되어 있다면 낮은 이율에 편리하게 이용할 수 있으니 거래하는 보험사에 대출가능금액이 얼마인지 미리 파악하시면 좋습니다.

 

금융에는 규제가 많습니다. 규제의 세부 내용에 대해 잘 이해해서 슬기로운 금융생활을 하시고 행복한 노후를 준비하시기 바랍니다.